Brandschutz für Hausverwaltungen – Eigentümerversammlung, Instandhaltung und der ganz normale Bestand

Wer haftet, wenn im Treppenhaus etwas passiert? Was gehört auf die Tagesordnung, was in die Erhaltungsrücklage? Und warum der Installationsschacht im Bestand das größte Thema ist. Ein Praxisleitfaden ohne Paragrafendeutsch.

Es gibt diesen einen Tagesordnungspunkt, bei dem es in der Eigentümerversammlung immer still wird: Brandschutz. Irgendjemand hat etwas von einer Begehung gehört, irgendwo liegt ein Schreiben von der Feuerwehr, und plötzlich schauen dreißig Eigentümer die Verwaltung an.

Wir sind bei MBe fast täglich in Wohnanlagen unterwegs und sehen dabei meistens dasselbe. Es fehlt selten am guten Willen, sondern an einer klaren Reihenfolge: Wer ist zuständig, was ist wirklich dringend, und was kostet das Ganze? Genau darum geht es hier. Kein Paragrafendeutsch, sondern Praxis.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

• Verantwortlich ist der Eigentümer, bei der WEG die Gemeinschaft. Die Verwaltung muss handeln, haftet aber nur für eigene Versäumnisse.
• Brandschutz ist Erhaltung. Für die Versammlung heißt das: ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt in aller Regel.
• Die häufigsten Mängel sind verstellte Treppenhäuser, verkeilte Brandschutztüren und offene Durchbrüche im Keller.
• Das größte Thema im Bestand ist der Installationsschacht. Wo Einzelschotts nicht mehr passen, hilft die I90-Schachtverfüllung: rund drei Stunden pro Wohnung, ohne Wasser oder Strom abzustellen.
• Ohne Dokumentation ist im Schadensfall selbst eine korrekt ausgeführte Abschottung schwer zu belegen.

Erstmal Klartext: Wer ist eigentlich zuständig?

Die Grundregel ist unspektakulär: Verantwortlich für den sicheren Zustand eines Gebäudes ist der Eigentümer. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das die Gemeinschaft selbst, sobald es um das Gemeinschaftseigentum geht. Und Gemeinschaftseigentum ist beim Brandschutz so ziemlich alles, worauf es ankommt:

• Treppenhaus, Flure und sämtliche Rettungswege
• Wohnungseingangstüren, auch wenn sie sich für viele wie Sondereigentum anfühlen
• Keller- und Dachbodenbereiche, Technikräume und Schächte
• Wand- und Deckendurchbrüche samt Abschottungen
• Rauchabzug und Entlüftung im Treppenraum

Die Verwaltung setzt das um, sie ist aber nicht automatisch selbst die Haftende. Was dabei gerne unterschätzt wird: Auch wenn die Verkehrssicherungspflicht per Verwaltervertrag übertragen wird, bleibt eine Auswahl- und Überwachungspflicht bestehen. Übersetzt heißt das, Sie müssen den Fachbetrieb sorgfältig aussuchen und dranbleiben, ob er auch liefert.

Brandschutz ist Instandhaltung, kein Sonderprojekt

Das ist vermutlich die wichtigste Nachricht für die nächste Versammlung. Maßnahmen, die einen ordnungsgemäßen Brandschutz herstellen oder erhalten, gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Dafür brauchen Sie in aller Regel keinen einstimmigen Beschluss, sondern eine einfache Mehrheit. Eine defekte Brandschutztür instand zu setzen oder eine offene Leitungsdurchführung zu schließen ist keine Verschönerung, sondern schlicht Erhaltung.

Anders sieht es aus, wenn über den bisherigen Zustand hinaus aufgerüstet wird. Dann lohnt der Blick in die Teilungserklärung und im Zweifel eine kurze Abstimmung mit dem Anwalt.

So bringen Sie das Thema durch die Eigentümerversammlung

1. Zustand feststellen Eine Begehung mit einem Fachbetrieb, bei der der Ist-Zustand mit Fotos festgehalten wird. Bei einer normalen Wohnanlage ist das ein halber Tag und die Grundlage für alles Weitere.
2. Mängel sortieren Nicht alles ist gleich dringend. Ein verstellter Rettungsweg ist ein Sofortthema, eine lückenhafte Dokumentation kann warten. Diese Priorisierung ist erfahrungsgemäß das, was Eigentümer überzeugt.
3. Angebote einholen Zwei bis drei Angebote auf Basis derselben Leistungsbeschreibung. Sonst diskutieren Sie in der Versammlung über Äpfel und Birnen.
4. Beschluss konkret formulieren Welche Maßnahme, welcher Kostenrahmen, welcher Zeitraum, wer beauftragt. Ein schwammiger Beschluss ist angreifbar und hilft am Ende niemandem.
5. Finanzierung klären Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage. Wenn die Rücklage die Maßnahme trägt, ist die Zustimmung deutlich leichter zu bekommen.

Die Klassiker im Bestand, die uns immer wieder begegnen

1. Das vollgestellte Treppenhaus Kinderwagen, Schuhregale, Altpapier. Das Treppenhaus ist im Mehrfamilienhaus meist der einzige Rettungsweg und gleichzeitig der Angriffsweg der Feuerwehr. Es muss dauerhaft frei bleiben. Ein freundliches Rundschreiben wirkt hier übrigens besser als ein Aushang voller Paragrafen.
2. Brandschutztüren, die nicht mehr schließen Keller-, Technik- und Treppenraumtüren werden verkeilt, weil sie schwer gehen oder im Weg sind. Oder der Türschließer ist einfach müde. Eine Brandschutztür, die offen steht, ist im Brandfall exakt so gut wie gar keine Tür. Das ist der häufigste Mangel, den wir sehen, und meistens auch der günstigste.
3. Offene Durchbrüche in Keller und Schacht Hier laufen Kabel und Rohre durch Wände und Decken, die eigentlich Feuer und Rauch aufhalten sollen. Sind diese Durchführungen nicht fachgerecht abgeschottet, zieht der Rauch durchs ganze Haus. Für Laien schwer zu erkennen, für uns tägliche Arbeit.
4. Rauchwarnmelder ohne Nachweis Melder hängen fast überall. Aber wer hat wann geprüft, und wo liegt der Nachweis dazu? Im Schadensfall wird genau danach gefragt.
5. Der Dachboden als Abstellraum Gerade im Altbau ein Dauerthema. Eingelagertes Zeug unterm Dach, dazu oft eine Holzkonstruktion und eine Bodentreppe ohne jeden Feuerwiderstand.

Der stille Klassiker: Wenn nachträglich installiert wird

Das größte Risiko in verwalteten Bestandsgebäuden ist selten der ursprüngliche Bau, sondern das, was danach passiert. Glasfaser wird eingezogen, eine Wärmepumpe kommt dazu, Wallboxen in die Tiefgarage, eine PV-Anlage aufs Dach. Jedes dieser Gewerke bohrt Löcher. Und fast nie ist im Auftrag geregelt, wer die Durchbrüche danach wieder brandschutztechnisch verschließt.

Am Ende steht die Verwaltung mit einem Gebäude da, dessen Brandabschnitte auf dem Papier existieren und in der Realität durchlöchert sind. Der Ärger kommt Jahre später, bei der nächsten Begehung oder im Schadensfall bei der Versicherung.

Installationsschächte: das unterschätzte Großthema im Bestand

Wenn wir in einer älteren Wohnanlage nach der größten Schwachstelle suchen, landen wir fast immer im Installationsschacht. Dort laufen Wasser, Abwasser, Heizung, Strom und Kommunikation gebündelt senkrecht durch das ganze Haus, vom Keller bis unters Dach.

Das Problem dabei: Der Schacht durchstößt jede einzelne Geschossdecke. Ist er nicht geschossweise verschlossen, wirkt er im Brandfall wie ein Kamin. Rauch und Feuer brauchen dann keine Türen und keine Flure, sie nehmen den Schacht. Aus einem Wohnungsbrand im ersten Obergeschoss wird so ein Problem für das ganze Gebäude.

Im Bestand kommt dazu, dass diese Schächte über Jahrzehnte gewachsen sind. Sie sind eng, oft kaum zugänglich, und bei jeder Modernisierung ist eine weitere Leitung dazugekommen. Jede Leitung einzeln abzuschotten ist dort häufig gar nicht mehr machbar.

Die Lösung im Bestand: I90-Schachtverfüllung

Genau für diese Fälle setzen wir die Schachtverfüllung ein. Statt jede Leitung einzeln abzuschotten, wird der komplette Schachtstrang verfüllt, vom Keller bis ins oberste Geschoss. Wir arbeiten dabei mit Conlit FireSafe von Rockwool: ein Steinwollegranulat, das maschinell eingeblasen und dabei hochverdichtet wird. Das System ist bauaufsichtlich zugelassen unter der Nummer Z-41.9-709.

Das Ergebnis ist ein durchgehend gefüllter Schacht. Es gibt keinen Hohlraum mehr, durch den Feuer und Rauch nach oben ziehen könnten. Das Kürzel I90 steht für die Feuerwiderstandsdauer von 90 Minuten, die Klassifizierung für Installationsschächte und -kanäle stammt aus der DIN 4102-11.

Was im Schacht liegt, spielt dabei kaum eine Rolle. Heizung, Sanitär und Elektro dürfen durchlaufen, brennbare Leitungen genauso wie nicht brennbare. Nur bei Lüftungsleitungen ist der Brandschutz gesondert zu beurteilen, dort kommt in aller Regel zusätzlich eine Schottung dazu.

Was die Verfüllung für Ihre Bewohner bedeutet

Für eine Hausverwaltung ist meist nicht die Technik die entscheidende Frage, sondern was auf die Bewohner zukommt. Diese Antwort fällt hier erfreulich kurz aus:

• Wasser, Strom und Heizung bleiben an, es muss nichts abgestellt werden
• Wir brauchen Zugang zur Wohnung, aber nur im Bereich des Installationsschachts
• Pro Wohnung sind wir je nach Situation etwa drei Stunden vor Ort
• Kein Stemmen, kein Dauerlärm, keine wochenlange Baustelle im Haus

Aus unserer Erfahrung entscheidet genau das über die Zustimmung in der Versammlung. Eine Maßnahme, die pro Wohnung an einem Vormittag erledigt ist und bei der niemand auf Wasser oder Strom verzichten muss, lässt sich deutlich leichter beschließen als eine Sanierung, die sich über Monate zieht.

Ein Punkt zum Mitdenken: Im Wohnungsbau geht man in der Regel nicht davon aus, dass ein verfüllter Schacht später noch einmal nachbelegt wird. Möglich ist es mit entsprechenden Vorkehrungen trotzdem. Wenn bei Ihnen ohnehin eine Modernisierung ansteht, sprechen Sie das vorher an.

Dokumentation: Im Zweifel zählt, was Sie nachweisen können

Eine fachgerecht ausgeführte Abschottung, die niemand dokumentiert hat, lässt sich im Streitfall nur schwer verteidigen. Jedes Brandschott braucht ein Zulassungsschild, eine nachvollziehbare Position und den Nachweis, wer es wann mit welchem System gesetzt hat.

Wir arbeiten deshalb mit digitalen Brandschutzkatastern: QR-Code am Schott, Position im Plan, alle Daten per Scan abrufbar. Für eine Hausverwaltung mit mehreren Objekten ist das der Unterschied zwischen zwei Minuten am Handy und zwei Stunden Suchen im Keller.

Was in Bayern zusätzlich zu beachten ist

Wir sind von Traitsching aus in ganz Bayern unterwegs, deshalb der regionale Hinweis. Die Rauchwarnmelderpflicht gilt hier nach der Bayerischen Bauordnung auch im Bestand, die Übergangsfrist ist längst abgelaufen. Der Einbau ist Sache des Eigentümers, für die Betriebsbereitschaft ist der Bewohner zuständig, sofern der Eigentümer sie nicht selbst übernimmt. In der WEG-Praxis fährt man mit einer einheitlichen Lösung über die Gemeinschaft fast immer besser.

Dazu kommt die Feuerbeschau: In Bayern prüfen die Gemeinden Gebäude auf Brandgefahren. Das betrifft vor allem Sonderbauten, größere Wohnanlagen mit Tiefgarage oder Gewerbeanteil können aber ebenfalls dazugehören. Wenn eine Anordnung ins Haus flattert, sind die Fristen meist knapp.

Und noch ein Stichwort, das in Versammlungen regelmäßig fällt: Bestandsschutz. Der schützt einen einmal genehmigten Zustand, entbindet aber niemanden von der Pflicht, konkrete Gefahren abzuwenden. Sobald umgebaut oder die Nutzung geändert wird, ist er ohnehin dahin.

Wer ist für den Brandschutz im Mehrfamilienhaus zuständig?

Der Eigentümer, bei einer WEG also die Gemeinschaft, soweit es um Gemeinschaftseigentum geht. Die Hausverwaltung handelt für die Gemeinschaft und setzt deren Beschlüsse um. Mieter sind nur für ihren eigenen Bereich verantwortlich, etwa dafür, den Rettungsweg nicht zuzustellen.

Wer haftet, wenn der Brandschutz nicht eingehalten wurde?

Zunächst der Eigentümer beziehungsweise die Gemeinschaft, weil dort die Verkehrssicherungspflicht liegt. Die Verwaltung kann zusätzlich in die Haftung geraten, wenn sie bekannte Mängel nicht gemeldet, nicht weiterverfolgt oder gefasste Beschlüsse nicht umgesetzt hat. Genau deshalb ist es so wichtig, Meldungen schriftlich zu dokumentieren.

Wer kontrolliert den Brandschutz im Mietshaus?

Eine flächendeckende regelmäßige Kontrolle durch Behörden gibt es bei normalen Wohngebäuden nicht. Geprüft wird meist anlassbezogen, etwa nach einer Beschwerde, bei einem Umbau oder im Rahmen der Feuerbeschau. In der Praxis bedeutet das: Die Kontrolle organisiert die Verwaltung selbst, sonst findet sie nicht statt.

Was darf im Treppenhaus stehen?

So wenig wie möglich. Der Rettungsweg muss in voller Breite frei begehbar sein und sollte keine zusätzliche Brandlast enthalten. Eine Fußmatte und ein Bild an der Wand sind in der Regel unkritisch, Kinderwagen, Schränke, Fahrräder und Altpapier nicht. Im Zweifel gilt die einfache Faustregel: Was brennen kann oder im Weg steht, gehört da nicht hin.

Wann ist ein Brandschutznachweis notwendig?

Bei Neubauten und bei genehmigungspflichtigen Umbauten, abhängig von Gebäudeklasse und Bundesland. Für den laufenden Betrieb einer bestehenden Wohnanlage brauchen Sie in der Regel keinen neuen Nachweis, wohl aber eine belastbare Dokumentation des Ist-Zustands. Sobald Sie umbauen oder die Nutzung ändern, wird das Thema wieder aktuell.

Was ist eine I90-Schachtverfüllung?

Ein bauaufsichtlich zugelassenes System, bei dem der komplette Installationsschacht vom Keller bis ins oberste Geschoss mit hochverdichtetem Steinwollegranulat verfüllt wird. Der Schacht hält dem Feuer damit 90 Minuten stand. Sie kommt vor allem im Bestand zum Einsatz, wenn ein Schacht zu eng oder zu dicht belegt ist, um jede Leitung einzeln abzuschotten.

Was kostet eine I90-Schachtverfüllung?

Pauschal lässt sich das schwer sagen, weil jeder Schacht anders aufgebaut und anders groß ist. Als grobe Hausnummer für die Beschlussvorlage können Sie mit etwa 800 bis 1.000 Euro pro Schacht und Wohnung rechnen. Belastbar wird die Zahl erst nach einer Begehung.

Müssen Mieter für die Schachtverfüllung ausziehen?

Nein. Wir brauchen lediglich Zugang zur Wohnung im Bereich des Installationsschachts und sind dort je nach Situation etwa drei Stunden. Wasser, Strom und Heizung laufen während der Arbeiten weiter.

Welche Pflichten hat der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft?

Er muss den Zustand im Blick behalten, Mängel erkennen und melden, der Versammlung eine Entscheidung ermöglichen und gefasste Beschlüsse umsetzen. Bei Gefahr im Verzug darf und muss er auch ohne Beschluss handeln. Was er nicht leisten muss: den Brandschutz selbst fachlich beurteilen. Dafür holt er sich einen Fachbetrieb dazu.

Fazit

Brandschutz in verwalteten Wohngebäuden scheitert selten an großen Summen, sondern an Zuständigkeiten, die nie jemand geklärt hat, und an Kleinigkeiten, die jahrelang niemand angeschaut hat. Eine dokumentierte Begehung, eine sortierte Mängelliste und ein sauber formulierter Beschluss bringen Sie weiter als jede Diskussion über Paragrafen. Der Rest ist Handwerk.