Praxiswissen · 6 Min. Lesezeit ·
Brandschutzbegehung im Mehrfamilienhaus
Ablauf, Dauer und was Sie danach für die Eigentümerversammlung in der Hand haben
Brandschutz im Mehrfamilienhaus scheitert selten am Geld. Er scheitert daran, dass niemand genau weiß, wie es im Haus aussieht. Was ist hinter der Revisionsklappe im Bad? Ist die Kellerdecke nach dem Glasfaserausbau noch dicht? Schließt die Tür zum Dachboden noch von selbst? Eine Brandschutzbegehung beantwortet genau diese Fragen, an einem Vormittag und mit Fotos.
Hier steht, wie eine Begehung in einer Wohnanlage abläuft, was dabei geprüft wird und was Sie am Ende in der Hand haben.
Abgrenzung
Begehung im Wohnhaus, im Betrieb, Feuerbeschau: drei verschiedene Dinge
Wer nach Brandschutzbegehung sucht, landet meist bei Arbeitsschutz und Betrieben. Das ist ein anderes Thema. Drei Begriffe werden oft verwechselt:
Brandschutzbegehung im Betrieb
Der Arbeitgeber muss nach dem Arbeitsschutzgesetz für den Brandschutz in seiner Arbeitsstätte sorgen. Dazu gehören regelmäßige Begehungen, oft durch einen Brandschutzbeauftragten. Für ein reines Wohnhaus gilt das nicht.
Feuerbeschau
In Bayern prüfen die Gemeinden Gebäude auf Brandgefahren. Das betrifft vor allem Sonderbauten wie Schulen, Hotels oder Versammlungsstätten, größere Wohnanlagen mit Tiefgarage oder Gewerbeanteil können aber ebenfalls dazugehören. Es ist eine behördliche Prüfung, aus der Auflagen folgen können.
Begehung in der Wohnanlage
Ein freiwilliger, fachlicher Rundgang im Auftrag von Eigentümern oder Verwaltung. Das Ziel: Mängel finden, bevor es eine Behörde, eine Versicherung oder ein Brand tut.
„Brandschutz im Mehrfamilienhaus scheitert selten am Geld. Er scheitert daran, dass niemand genau weiß, wie es im Haus aussieht.“
Anlass
Wann sich eine Begehung lohnt
Bei einem Verwalterwechsel
Sie übernehmen ein Objekt und wissen nicht, was Ihr Vorgänger kannte.
Vor der Eigentümerversammlung
Mit Fotos und einer sortierten Mängelliste lässt sich ein Beschluss vorbereiten, statt im Nebel zu diskutieren.
Nach Nachrüstungen
Glasfaser, Wärmepumpe, Wallbox, PV-Anlage. Jede davon hat Wände und Decken durchbrochen.
Nach einem Hinweis
Die Feuerwehr, der Kaminkehrer oder die Versicherung hat etwas angemerkt.
Vor einem Umbau oder Verkauf
Dann ist der Zustand ohnehin gefragt.
Eine feste Frist gibt es für Wohngebäude nicht. Aus der Praxis empfehlen wir, ein Objekt alle paar Jahre einmal gründlich anzuschauen und zusätzlich nach jeder größeren Nachrüstung nachzusehen.
Ablauf
So läuft eine Begehung ab
Vorbereitung
Wir brauchen Zugang zu Keller, Technikräumen, Treppenhaus, Dachboden und, wenn vorhanden, Tiefgarage. Hilfreich sind Pläne, ein vorhandener Brandschutznachweis und die Information, was in den letzten Jahren nachgerüstet wurde. Oft begleitet uns der Hausmeister, weil er die Schlüssel und die Geschichte des Hauses kennt.
Rundgang
Wir gehen vom Keller bis zum Dach. Dort, wo Leitungen durch Wände und Decken laufen, schauen wir besonders genau hin: im Hausanschlussraum, an der Kellerdecke, in Schächten, an Revisionsöffnungen und am Übergang zum Dachboden.
Fotodokumentation
Jeder Mangel wird fotografiert und seiner Position im Gebäude zugeordnet. So weiß später jeder, welche Stelle gemeint ist.
Bewertung
Wir sortieren die Mängel nach Dringlichkeit: sofort beheben, im laufenden Jahr erledigen, kann warten.
Ergebnis
Sie erhalten die Mängelliste mit Fotos, einen groben Kostenrahmen und auf Wunsch einen Formulierungsvorschlag für den Beschluss.
In einzelne Wohnungen müssen wir nur, wenn Schächte ausschließlich von dort erreichbar sind, etwa über eine Revisionsklappe im Bad. Das lässt sich mit einer Ankündigung an die Bewohner gut planen.
Rundgang
Vom Keller bis zum Dach
- 1Hausanschlussraum
- 2Kellerdecke
- 3Schächte
- 4Revisionsöffnungen
- 5Übergang zum Dachboden
Prüfpunkte
Was wir bei der Begehung prüfen
Rettungswege
Ist das Treppenhaus frei? Lassen sich die Ausgänge ohne Schlüssel öffnen?
Brandschutztüren
Schließen Keller-, Dachboden- und Technikraumtüren von selbst? Sind Türschließer, Dichtungen und Kennzeichnung in Ordnung?
Abschottungen
Sind Durchbrüche in Wänden und Decken fachgerecht verschlossen und gekennzeichnet?
Installationsschächte
Sind sie geschossweise abgeschottet oder verfüllt?
Rauchabzug im Treppenhaus
Lässt er sich öffnen, und wann wurde er zuletzt gewartet?
Keller und Dachboden
Wie hoch ist die Brandlast, und bleiben die Wege frei?
Dokumentation
Gibt es Nachweise zu vorhandenen Abschottungen und Türen?
Ergebnis
Was Sie danach in der Hand haben
Eine Begehung ist nur so viel wert wie das, was danach passiert. Deshalb ist das Ergebnis so aufgebaut, dass Sie es direkt in die Eigentümerversammlung mitnehmen können.
Mängelliste nach Dringlichkeit
Rot für Sofortthemen wie verkeilte Türen oder offene Durchbrüche zum Treppenhaus, Gelb für Maßnahmen im laufenden Jahr, Grün für Punkte, die warten können.
Fotos mit Position
Ein Bild von einem offenen Kabeldurchbruch in der Kellerdecke erklärt in fünf Sekunden, wofür drei Absätze Erläuterung nicht reichen.
Kostenrahmen
Eine grobe Einschätzung je Maßnahme, damit die Versammlung weiß, worüber sie entscheidet.
Grundlage für den Beschluss
Welche Maßnahme, welcher Kostenrahmen, welcher Zeitraum. Brandschutz ist in aller Regel Erhaltung, dafür genügt meist die einfache Mehrheit.
Ergebnis
Mängelliste nach Dringlichkeit
Rot·sofort beheben
Gelb·im laufenden Jahr erledigen
Grün·kann warten
Dauer & Kosten
Wie lange dauert eine Begehung, und was kostet sie?
Eine normale Wohnanlage ist in einem halben Tag begangen. Große Anlagen mit Tiefgarage, mehreren Treppenhäusern oder vielen Schächten brauchen entsprechend länger.
Die Kosten hängen von der Größe, der Zahl der Schächte und der Zugänglichkeit ab. Vor dem Termin erhalten Sie von uns ein Angebot, damit Sie wissen, woran Sie sind.
Häufige Fragen
Ist eine Brandschutzbegehung im Mehrfamilienhaus Pflicht?
Eine gesetzliche Prüffrist wie im Betrieb gibt es für Wohngebäude nicht. Eigentümer haben aber eine Verkehrssicherungspflicht und müssen den sicheren Zustand des Gebäudes im Blick behalten. Eine dokumentierte Begehung ist der einfachste Weg, das im Zweifel auch nachweisen zu können.
Wie oft sollte eine Wohnanlage begangen werden?
Eine feste Regel gibt es nicht. Bewährt hat sich ein gründlicher Rundgang alle paar Jahre und zusätzlich nach jeder größeren Nachrüstung, bei einem Verwalterwechsel oder wenn Feuerwehr oder Versicherung nachfragen.
Wer darf eine Brandschutzbegehung durchführen?
Für eine Begehung in einem Wohnhaus ist keine bestimmte Qualifikation vorgeschrieben. Sinnvoll ist ein Fachbetrieb für baulichen Brandschutz, der Mängel nicht nur erkennt, sondern auch beheben kann. Für formale Nachweise und Gutachten sind Sachverständige zuständig.
Was ist der Unterschied zwischen Begehung und Feuerbeschau?
Die Feuerbeschau ist eine behördliche Prüfung durch die Gemeinde und kann Auflagen nach sich ziehen. Eine Begehung beauftragen Sie selbst, um Mängel früh zu finden und in Ruhe beheben zu lassen.
Müssen die Bewohner bei der Begehung zu Hause sein?
Meist nicht. Wir brauchen Zugang zu Keller, Treppenhaus, Technikräumen und Dachboden. In Wohnungen müssen wir nur, wenn Schächte ausschließlich von dort aus erreichbar sind. Das kündigen Sie den Bewohnern vorher an.
Fazit
Eine Begehung macht sichtbar, was im Alltag niemand sieht, und übersetzt es in eine Liste, über die man entscheiden kann. Für eine Verwaltung ist das der einfachste Weg, Verantwortung wahrzunehmen und der Versammlung eine sachliche Grundlage zu geben.
Über den Autor
Benjamin Meindl
Gründer und Inhaber, MBe Baulicher Brandschutz
Rund 20 Jahre im baulichen Brandschutz, zuletzt als operativ Verantwortlicher für Brandschutzsysteme in einem mittelständischen Handwerksbetrieb. 2018 gründete er MBe in Traitsching, heute arbeitet er mit 15 bis 20 Kollegen in ganz Bayern.
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